Жилищное кредитование в Уральском федеральном округе: проблемы и решения

Интенсивность развития жилищного кредитования в 2006 году превзошла все самые смелые ожидания. Статистические данные, предоставленные Банком России, показывают значительный рост выданных кредитов на покупку жилья, в том числе ипотечных, как в России, так и во всех регионах УрФО.

Особо, как видно из таблицы, характеризующей выдачу кредитов на покупку жилья по областям Уральского федерального округа, выделяется 4 квартал 2006 года:

Здесь уместно дать краткие пояснения к таблице. Обычно банковская статистика оперирует с остатком кредитов на определенную месячную или квартальную дату. К сожалению, в отношении ипотечных кредитов этот показатель неправильно отражает реальную ситуацию. Происходит это потому, что большое число банков рефинансируют свои ипотечные кредиты, продавая их сразу после выдачи непосредственно Агентству по ипотечному жилищному кредитованию или региональному оператору АИЖК. Так как АИЖК и региональные операторы не являются кредитными организациями, то выкупленные ими кредиты исчезают из банковской статистики. На наш взгляд, Банк России принял верное решение строить статистику по жилищным и ипотечным кредитам не только на основе показателя остатков задолженности на квартальные даты, но и  на основе показателя выдачи кредитов за период – собственно, эти данные и отражены в таблице.

Второе пояснение. На бытовом уровне обычно все кредиты на покупку жилья объединяются одним словом «ипотека». В то же время, с точки зрения банков, следует различать кредиты на покупку жилья и жилищные ипотечные кредиты. Кредиты на покупку жилья – это все кредиты, предоставляемые гражданам для покупки жилой недвижимости, в том числе и ипотечные. Ипотечными считаются только те кредиты, которые выдаются под залог имеющегося или приобретаемого жилья, т.е. кредит, предоставленный гражданину на покупку квартиры и обеспеченный залогом автомобиля, нельзя называть ипотечным.

Анализ таблицы подтверждает быстрый рост объемов выдачи жилищных кредитов, в первую очередь ипотечных, в четвертом квартале 2006 г. по всем территориям УрФО. Такая ситуация не случайна. Сработало сразу несколько факторов.

Во-первых, в 2006 году активно развернулась работа по выполнению задач приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», в рамках которого в Уральском федеральном округе было реализовано немало проектов по строительству жилья для определенных категорий граждан – молодых семей, работников ряда крупных производственных корпораций, работников бюджетной сферы.  Практически в каждом случае для покупки жилья активно использовались ипотечные кредиты.

Во-вторых, в 2006 году коммерческими банками активно решались вопросы повышения доступности ипотечных кредитов:

- были снижены требования к заемщику по размеру первоначального взноса с 30 до 10%, а по некоторым категориям заемщиков кредиты выдавались без первоначального взноса;

- существенно снизились процентные ставки по ипотечным кредитам, и не только по тем, которые рефинансируются через АИЖК. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в целом по УрФО по итогам 2006 года составила 13 процентов годовых;

- увеличились сроки кредитования – в среднем до 15 лет, а по отдельным видам кредитов – до 30 лет. По итогам года, средневзвешенный срок кредитования по ипотечным кредитам в целом по УрФО составил 16 лет, а по Ханты-Мансийскому автономному округу – более 17 лет;

- увеличились возможности рефинансирования ипотеки через альтернативных  операторов – КИТ Финанс, Банк «Дельта Кредит» и т.д., что позволило существенно расширить варианты условий кредитования для заемщиков.

И, наконец, в-третьих,  немало способствовал росту объемов кредитования покупки жилья резкий рост цен (до 100 процентов за год) на жилье в крупных городах – Екатеринбурге, Тюмени, Челябинске, близлежащих городах-спутниках. Причем это было многоплановое воздействие – с одной стороны, рост цен на жилье подстегивал потенциальных заемщиков к покупке квартир в кредит, с другой, – автоматически увеличивал потребность в кредите.

Часто в средствах массовой информации высказывалось мнение, что именно ипотека привела к такому  резкому росту цен на жилье. На самом деле доля ипотеки на рынке жилья по разным субъектам Федерации составляет от  5 до 15 процентов. По данным Росрегистрации по УрФО, в 2006 году эта доля составляла 12 процентов. Поэтому правильнее говорить, что развитие ипотечного кредитования стало спусковым крючком, запустившим механизм роста цен на жилье. По нашему мнению, в 2005-2006 годах  на рынок жилой недвижимости пришел частный капитал, в первую очередь спекулятивный, и сегодня рынок недвижимости в ряде городов УрФО представляет собой «инвестиционный пузырь», надувшийся на фоне притока ликвидности в российскую экономику  и значительного роста доходов населения, особенно высокооплачиваемых групп. Но рост цен на рынке возможен только при условии, когда их поддерживает конечный спрос –  т.е. люди, приобретающие жилье для проживания, а не для инвестиций.

Начиная с января 2007 года, рынок  жилой недвижимости в Москве, Екатеринбурге, ряде других крупных городов находится в стадии стагнации. Причина понятна –  рядовые покупатели не готовы платить за продаваемые квартиры те деньги, которые за них запрашивают, а продавцы и строители не готовы снижать цену. Что будет дальше? Чьи нервы окажутся крепче – покупателей или продавцов?

Банковская статистика первого квартала 2007 года подтверждает это:

Из таблицы видно, что объемы выданных ипотечных ссуд в первом квартале 2007 года снизились по сравнению с четвертым кварталом 2006 года на всех территориях УрФО за исключением Курганской области. Конечно, можно списать такие показатели на новогодние каникулы и  традиционное снижение деловой активности в январе, но, по информации банков, и во втором квартале фиксируется снижение спроса на ипотечные кредиты.

Основная причина сложившейся ситуации – разрыв между стоимостью жилья и доходами потенциальных заемщиков. Дальнейшее развитие ипотеки возможно только в случае сближения этих показателей, либо в случае снижения цен на строящееся жилье, либо в случае роста доходов населения.

Рост цен привел к сокращению числа потенциальных заемщиков, т.к. их доходов становится недостаточно для погашения кредита даже за 20-30 лет. Ряд банков приняли решение о снижении размера первоначального взноса до 10 процентов или вообще отказались от него. Это похвальное, с точки зрения заемщика, решение для банка является  существенным увеличением кредитного риска, теоретически в будущем может привести к убыткам в случае значительного снижения цен на рынке недвижимости и отказа заемщика платить по кредиту в силу различных причин.  

Снижение цен на жилье возможно только при существенном росте объемов жилищного строительства, что требует устойчивого финансирования строительного процесса. У наших банков есть опыт решения этой задачи. Например, СКБ-банк и ТМК реализовали проект по строительству домов для рабочих. На первом этапе СКБ-банк кредитует строительную организацию на весь период строительства – от нулевого цикла до готовности дома, на втором этапе предоставляет работникам предприятия ипотечные кредиты на покупку готовых квартир в этом доме. 

Похожая программа осуществляется «Уралфинпромбанком» в сотрудничестве с рядом промышленных предприятий. В этом случае банк в период строительства кредитует дольщика под гарантию предприятия, на котором он трудится, после оформления права собственности включается механизм обычной ипотеки.

ЗАО «СБ «ГУБЕРНСКИЙ» решает проблему по-другому, запустив совместно с российско-американской строительной компанией «ASTON Group» программу кредитования первичного рынка жилья – т.е. кредит выдается человеку на стадии заключения договора долевого строительства. Привлекательность данной программы состоит в отсутствии необходимости в дополнительном обеспечении, обременяющем заемщика, будь то залог имеющегося жилья или поручительство.

Развитие кредитования на покупку жилья, безусловно, стало стимулом для развития отрасли жилищного строительства, т.к. банкам удалось продвинуться в решении весьма важной задачи – увеличения платежеспособного спроса населения на жилье. Но мы отчетливо понимаем проблему столь динамичного развития данного направления банковского бизнеса – это растущие риски возврата кредитов населением. Хотелось бы, чтобы наши партнеры по бизнесу – строительные организации сопоставили темпы роста доходов населения, темпы инфляции и темпы роста стоимости квадратного метра жилья. Ведь только при хорошей платежеспособности банк может положительно решить вопрос кредитования каждого конкретного жителя, а это в том числе поддержка строительного бизнеса.