Центробанк РФ снизил ставку рефинансирования с 10,5 до 10% годовых. Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение ставок по банковским кредитам, в том числе ипотечным. Такая перспектива на фоне стагнации цен на жилье делает ипотеку более привлекательной и главное доступной для большего числа российских семей. Однако аналитики считают, что откладывать покупку жилья с помощью ипотеки в долгий ящик не стоит, так как цены на квартиры скоро опять начнут расти. И тогда удешевление ипотечных кредитов не будет иметь большого значения.
Сейчас, по данным экспертов, для ипотечных покупателей наступило «золотое» время. Весь прошлый год они пытались догнать убегавшие цены, а владельцы продаваемого жилья часто ставили таких клиентов в положение «последнего в очереди». Сегодня в отсутствие самой очереди у продавцов зачастую нет выбора — соглашаться или нет на ипотечную схему. У покупателей же как раз выбор есть – предложение на рынке жилья выросло в разы. Сегодня можно подобрать квартиру на свой вкус и кошелек – не спеша и не опасаясь, что завтра найденный вариант перекупит кто-то более шустрый или продавец поднимет цену. Сегодня почти все продавцы, наоборот, готовы скинуть 10-15% для того, чтобы быстрее продать жилье.
Ипотека – долгосрочный кредит, который выдается на приобретение недвижимости. Покупателю предоставляется возможность купить квартиру, офис или загородный дом, отдав лишь первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры (зачастую он вообще отсутствует). Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком от 10 до 30 лет. Вы покупаете недвижимость, становитесь собственником и выплачиваете кредит, пользуясь приобретенной недвижимостью. Основное отличие ипотечного кредита от других кредитов – наличие недвижимости, находящейся в залоге у банка для обеспечения кредита. Ипотечный кредит можно получить на приобретение жилой, загородной и коммерческой недвижимости – как на готовое жилье (вторичное жилье), так и на жилье в стадии строительства.
Конечно, привлекательность ипотечных схем для продавцов обусловлена и политикой банков. Если раньше банки выдавали деньги только после регистрации сделки, и продавцу приходилось на свой страх и риск подписывать договор купли-продажи в расчете получить наличные минимум через две недели, то сейчас большинство банков выдают деньги до оформления свидетельства о праве собственности нового владельца квартиры. Поэтому продавцы, вообщем-то, ничем не рискуют. Более того, участие банка практически всегда гарантирует безопасность совершаемой сделки.
Сегодня регионы уже обогнали столицу в развитии ипотеки. В Москве в кредит покупают каждую 15-ю квартиру, а в некоторых регионах – каждую пятую. По данным Центрального банка РФ, за первый квартал 2007 года всего в России выдано ипотечных кредитов на сумму 82,3 млрд руб., или 32,9% от целевого показателя, запланированного в целом на 2007 год (250 млрд руб.). В Центральном федеральном округе сумма ипотечных кредитов составила 23,4 млрд руб.; Сибирском – 15,5 млрд руб.; Приволжском – 15,1 млрд руб.; Уральском – 11,3 млрд руб.; Северо-Западном – 9,5 млрд руб.; Южном – 5,03 млрд руб.; Дальневосточном – 2,5 млрд руб.
Больше всего выданных ипотечных кредитов в первом квартале 2007 года пришлось на Московскую область – 5,2 млрд руб., Москву – 12,6 млрд руб., Санкт-Петербург – 5,5 млрд руб., Самарскую область – 2,4 млрд руб., Свердловскую область – 2,7 млрд руб., Тюменскую область – 5,6 млрд руб., Ханты-Мансийский автономный округ – 3,06 млрд руб., Челябинскую область – 2,7 млрд руб., Алтайский край – 2,4 млрд руб., Красноярский край – 2,4 млрд руб.; Новосибирскую область – 3,05 млрд руб.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по итогам первого квартала составила 14% в рублях и 11% в валюте. По стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) процентная ставка в рублях с октября 2006 года составляет 11%.
Однако, несмотря на столь радужные цифры, лимит ипотечного спроса, утверждают эксперты, как в Москве, так и в регионах почти исчерпан. Так, в Новосибирске, Челябинске и Красноярске в прошлом году ипотечная активность выросла в 10–15 раз. Но спустя пару месяцев показатели вернулись на прежний уровень. Банки сняли «сливки», а через несколько месяцев клиенты, которым по карману ипотека, закончились.
Но если же покупать жилье по ипотеке, то лучше это сделать в ближайшее время, не дожидаясь снижения ипотечных ставок и дальнейшего падения цен на жилье. Тем более что цены на квартиры вполне вероятно начнут расти уже в конце 2007-начале 2008 гг. В таком случае снижение банками вслед за ЦБ РФ ставок на 0,5-1% вряд ли добавит ипотеке доступности.
Глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Сергей Круглик считает, что нового роста цен следует ожидать в начале следующего года. По его словам, он обусловлен в основном цикличностью сдачи домов госкомиссии. «Это очень влияет на рынок, в том числе и на цены. Роста цен на жилье практически не было в нынешнем году. В следующем году в связи с цикличностью сдачи жилья мы прогнозируем опять подъем цен хоть и с меньшей степенью», – заявил Сергей Круглик на Международном конгрессе по строительству в Санкт-Петербурге.
В качестве подтверждения своих слов глава Росстроя привел в пример возросшие в два раза в 2006 году цены на жилье в Санкт-Петербурге и Москве, что, по его мнению, было обусловлено тем, что много жилья было сдано в декабре 2006 года. Среди других факторов роста цен на квартиры чиновник выделил рост цен на нефть, развитие ипотечного кредитования и государственную поддержку отрасли, оказываемую в рамках нацпроектов. Вместе с тем, глава Росстроя отметил недостаточно высокий уровень востребованности строительными компаниями государственных субсидий по процентным ставкам.
Впрочем, эксперты рынка недвижимости, пишет «Независимая газета», считают теорию о связи цен со сроком сдачи домов госкомиссии «надуманной». «Продажа жилья и сдача госкомиссии – не одно и то же, ведь жилье продается с момента получения площадки и во время строительства – а это примерно два года. Поэтому тут нет никакой взаимосвязи», – считает директор аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
«Корень зла» эксперты видят как раз в реализации жилищного нацпроекта, где произошла подмена понятий «доступное жилье» и «доступная ипотека». «Мне непонятна стратегия реализации нацпроекта, где под доступным жильем понимали доступную ипотеку, но не было понимания, где и что могут приобрести заемщики. Только недавно стало ясно, что для реализации нацпроекта необходимо не только стимулировать население на ипотечное кредитование, но еще и строить само жилье», – считает Олег Репченко.
Однако аналитики вовсе не исключают, что цены на квартиры в следующем году подскочат вверх. Правда, не столь стремительно, как в 2006 году. Единственный выход – строить, строить и еще раз строить. Как сообщил Сергей Круглик, в 2006 году рост рынка жилья в России составил 19,2%, что соответствует 50,2 млн м2 нового жилья. А потребность россиян в жилье, заметьте, составляет 1,6 млрд м2.
Прогнозы по ипотечным сделкам на будущий год эксперты делают весьма осторожно. 2008 год, по их мнению, как и нынешний, ознаменуется усилением конкуренции на рынке ипотеки. Спрос на ипотечное кредитование будет расти и по-прежнему зависеть от платежеспособного спроса населения на жилье. Однако если рост цен на жилье продолжится, то участникам ипотечного рынка придется не сладко, так как количество сделок на рынке жилья будет падать, и конкуренция обострится до предела.
