Статистика последних лет свидетельствует о высоких темпах развития ипотеки в России. С середины 2004 г. до начала текущего года ссудная задолженность по жилищным кредитам выросла почти в 12 раз. При этом УрФО по объему ипотечных кредитов, выданных населению, находится на пятом месте, уступая лишь Москве, Центральному, Приволжскому и Сибирскому федеральным округам. В Уральском округе лидируют ХМАО, Свердловская и Челябинская области, занимая соответственно второе, четвертое и десятое места среди российских регионов. И все же, несмотря на впечатляющие относительные показатели, доля ипотеки в общем количестве сделок по приобретению недвижимости остается небольшой даже в самых «ипотечных» регионах страны.
Одной из причин этого являются высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. С начала процесса активного роста ипотеки в 2003 г. до настоящего времени процентные ставки снизились в среднем с 18-20% до 12-14% годовых (в руб.) и продолжают снижаться. Тем не менее, кредиты остаются дорогими по сравнению с западным уровнем.
Рассмотрим некоторые факторы, влияющие на стоимость ипотечных кредитов.
Эксперты опровергают распространенное представление о том, что процентные ставки в высокой степени зависят от ставки рефинансирования ЦБ. В отличие от других стран, в которых ставка рефинансирования показывает реальную стоимость заимствований банками у главного (центрального) банка, в России это абстрактный показатель, который не влечет за собой значительных экономических последствий.
Стоимость кредитов, в том числе ипотечных, зависит главным образом от стоимости привлечения ресурсов. В России же коммерческие банки, если и пользуются кредитами ЦБ, то лишь на максимально короткие периоды, для которых уровень ставок намного ниже действующих постоянно.
Эффективным инструментом для привлечения дешевых ресурсов является секьюритизация – трансформирование ипотечных кредитов в ценные бумаги для последующего их размещения у западных или российских инвесторов. Данный инструмент начал применяться в российской практике лишь с осени 2006 г. после принятия поправок к Закону об ипотечных ценных бумагах. По оценкам специалистов, к концу 2007 г. объем сделок по секьюритизации по заявленным планам банков достигнет 2 млрд долларов, тогда как сейчас он составляет около 600 млн долларов.
По подсчетам экспертов, секьюритизацию своего ипотечного портфеля проводят пока лишь 12-15 крупнейших банков федерального значения. Эти цифры весьма скромные, но тенденция обнадеживающая.
После принятия законодательных поправок размещение ипотечных ценных бумаг стало возможно как у западных, так и у российских инвесторов. Первым из российских частных банков секьюритизацию своего ипотечного портфеля еще до принятия поправок провел Городской ипотечный банк. По словам главы екатеринбургского офиса банка Станислава Дехтулинского, обращение к западным инвесторам позволяет привлекать более дешевые ресурсы, но это намного сложнее с точки зрения предъявляемых к банку требований и организационно-юридически.
Предполагается, что не позднее 2008 г. будут сняты законодательные запреты на вложение средств Пенсионного фонда и страховых компаний в облигации ипотечного займа, что также расширит возможность привлечения «длинных» дешевых денег и снижения ставок по кредитам.
За столь короткий период развития ипотеки в России еще не успела окончательно сложиться инфраструктура рынка ипотечного кредитования, включающая кроме самих банков, риелторских агентств и ипотечных брокеров также Бюро кредитных историй (БКИ) и коллекторские агентства (КА). Отлаженное взаимодействие всех звеньев цепочки также можно рассматривать как фактор удешевления кредитов.
На данный момент БКИ работают уже достаточно активно. По некоторым оценкам, в них уже собрано порядка 20 млн кредитных историй. Если обратившийся за кредитом заемщик уже имеет погашенные либо непогашенные займы, то банк, подключенный к БКИ, получает эту информацию в течение нескольких минут. «На наш взгляд, эффективность БКИ станет существенной для банков года через три, когда будет сформировано достаточное для этого количество кредитных историй», – считает Станислав Дехтулинский.
В то время как БКИ помогает банкам в соблюдении стандартов качества при выдаче кредитов и предотвращении неплатежей, КА включаются в процесс, когда неплатежи все же возникают и накапливаются. Банки, оставляющие на своем балансе просроченную задолженность, осложняют процесс привлечения дешевых долгосрочных ресурсов. Поэтому выгоднее для них оказывается продать портфель задолженности, нежели самостоятельно заниматься получением долгов с проблемных заемщиков.
Если на сегодняшний день нормативная база для БКИ уже разработана, вопрос законодательного регулирования работы КА остается нерешенным.
В России процент невозвращенного долга по ипотечным кредитам составляет пока около 0,5 %, и внимание КА сосредоточено в основном на получении долгов по потребительским кредитам. Тем не менее, в Москве уже действует несколько крупнейших иностранных коллекторских компаний, которые специализируются на получении долгов с проблемных заемщиков не только на рынке потребительского, но также ипотечного кредитования. В следующем году можно прогнозировать приход иностранных КА на региональный рынок и массовое возникновение новых местных компаний этого профиля.
Вероятно, вскоре из международной практики к нам перейдет еще один способ снижения выплат по ипотечным кредитам – отмена обязательного страхования жизни и трудоспособности клиента. В настоящее время в рамках кредитных программ предусмотрено обязательное страхование жизни и трудоспособности, права собственности на оформляемое в залог имущество (титульное страхование) и страхование самого имущества. Сегодня на рынке уже немало банков, которые отказываются от обязательного титульного страхования, но пока это не дает значительного сокращения расходов. В комплексном тарифе ипотечного страхования доля страхования жизни и трудоспособности является наибольшей и составляет 50-70%. Сделав страхование этого риска добровольным, банк позволит заемщику существенно сэкономить.
Первым такое предложение, пока в формате акции до конца лета, сделал своим потенциальным клиентам Городской ипотечный банк (при условии, что сумма кредита не превысит 12,5 млн руб. или 500 тыс. долларов). Размер экономии можно оценить на конкретном примере. Совокупный тариф страхования варьируется от 0,6 до 1-2% от суммы кредита. Например, для мужчины в возрасте 45 лет суммарный страховой тариф равен 1,66%. Доля страхования жизни и трудоспособности составляет 1,16%, титульное страхование – 0,3%, страхование заложенного имущества – 0,2%. Таким образом, взяв кредит на сумму 2,5 млн руб. на срок 15 лет, клиент потратит на страхование около 345 тыс. руб., а отказавшись от страхования жизни и здоровья, снизит расходы почти на 200 тыс. руб.
В целом можно сказать, что в результате усиливающейся конкуренции банки все чаще стремятся применять «клиентоориентированные» технологии, что дает определенные основания рассчитывать на снижение процентного «бремени».
