Основным фактором, стимулирующим рост цен на жилье, экономисты называют дисбаланс спроса и предложения. Между тем, несмотря на высокий спрос, жилье по-прежнему недоступно для большинства россиян. В то же время, дешевым, по мнению экспертов, жилье не может быть по определению. О том, какое жилье считать доступным и какова роль государства в регулировании жилищного рынка, в интервью рассказала кандидат экономических наук,старший научный сотрудник Института экономики Уральского отделения РАН Светлана Гаврилова.
Светлана Николаевна, что включает в себя понятие «доступное жилье»? Каковы критерии «доступности»?
Понятие «доступное жилье» определено в различных законодательных документах и жилищных программах. Доступное жилье – жилье, которое приобретается покупателем с целью длительного проживания (как правило, более 20 лет) с учетом планируемого роста семьи по цене и на условиях, позволяющих без особого ущерба для семейного бюджета оплачивать покупку и содержание квартиры, то есть коммунальные услуги, и без риска оказаться не в состоянии их оплачивать. Существует понятие «коэффициент доступности жилья», который рассчитывается как соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры площадью 54 м2 и среднего годового дохода семьи из трех человек и показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Однако данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотеки и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами. Коэффициент доступности жилья очень сильно дифференцирован по регионам России.
Регионы РФ с наибольшими и наименьшими значениями индекса доступности жилья
во втором квартале 2006г.
Существует также модифицированный индекс доступности жилья – соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры и среднего годового дохода семьи из трех человек за вычетом величины прожиточного минимума. Он учитывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, расходуемые на питание и удовлетворение базовых потребностей (прожиточный минимум). Данный показатель также не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотеки и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье, средними доходами и прожиточным минимумом.
Регионы РФ с наибольшими и наименьшими значениями модифицированного индекса
доступности жилья во втором квартале 2006г.
В связи с резким подорожанием жилья в 2006 году, индекс его доступности в России составляет примерно 12-13 лет. Это очень высокая цифра. Например, в Лондоне, где жилье стоит дорого, этот показатель равен семи годам. В нашей стране индекс должен находиться на уровне 5-6 лет.
Почему жилье в России такое дорогое? Что является главным фактором, стимулирующим рост цен на квартиры?
Основной катализатор – спрос, который не соответствует предложению. У нас очень много людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, но существует недостаток предложения. Ипотека также стимулировала спрос и привела в прошлом году к резкому скачку цен на жилье. В то же время большинство россиян не могут взять ипотечный кредит из-за невозможности его погасить. Но пока есть спрос, и люди готовы покупать жилье за предлагаемую цену, оно будет стоить столько, сколько стоит.
Поэтому необходимо наращивать объемы строительства: чем больше будет строиться, тем больше будет на рынке предложения и тем дешевле должно быть жилье. Также к рыночным факторам, формирующим цены на жилье, можно отнести стоимость земельных участков и очень сложный механизм получения землеотводов. Правда, надо сказать, что в нынешнем году для застройщиков сформирован механизм «одного окна». Но пока в городах все еще преобладает точечная застройка, так как земля очень дорогая, и она в дефиците, поэтому необходимо расширять строительство за пределами городов и строить комплексно.
Но проблема в том, что, если жилье будет более доступным, то спрос на него еще более возрастет. Поэтому строить надо на опережение. Только тогда будет возможна некая стабилизация рынка, и не будет такого резкого повышения цен, подобного прошлогоднему скачку. Но надо понимать, что дешевым и доступным в том понимании, что любой человек пошел и приобрел квартиру, жилье не будет никогда.
Надо отметить, что есть понятия «коммерческой доступности» и «социальной доступности» жилья. Коммерческая доступность – это возможность купить жилье, которое есть на рынке. В данном случае ограничений не существует, так как потребитель готов платить за разные условия проживания. Социальная доступность – это возможность купить ту или иную жилплощадь, которая отвечает минимальным требованиям по качеству, безопасности и комфорту. Государство должно выработать механизмы, позволяющие повысить доступность жилья для социально незащищенных слоев населения. Плюс необходимо повышать доступность за счет внедрения новых, более дешевых технологий строительства.
Коммерческую недвижимость можно строить с использованием дорогих материалов, а социальную – более дешевых. Нетиповые дома, которые строятся, конечно, дорогие. Сейчас говорится о возвращении к типовым проектам. Типовые дома должны быть не из кирпича, а из более дешевых материалов. В стоимости кирпича немалую часть занимают энергозатраты, так как его производство связано с большим потреблением энергоресурсов.
Какую долю стройматериалы занимают в себестоимости строительства?
На самом деле, доля стоимости стройматериалов не существенна по сравнению с другими ценообразующими факторами. Было такое, что резко дорожали металлоконструкции и цемент, но не настолько, чтобы спровоцировать двукратный рост цен на жилье. Среди объективных факторов подорожания квартир наиболее значимы спрос и затраты застройщиков на оснащение земельных участков инфраструктурой. Особенно большие затраты на инфраструктуру при освоении новых участков где-нибудь на окраине города. Реальный выход для застройщиков и властей – частно-государственное партнерство, когда подготовку участка берет на себя муниципалитет, а привлечение инвестиций, реализацию девелоперских проектов и строительство осуществляет частная компания. Пример частно-государственного партнерства – строящийся район «Академический» в Екатеринбурге. Сейчас также говорят о создании государственных строительных организаций, но есть опасность монополизации рынка. Выход – освоение больших участков и комплексная застройка, что приведет как раз к увеличению предложения.
Есть ли основания говорить о существовании нерыночных факторов, например, сговора застройщиков, влияющих на удорожание жилья?
Раньше была такая проблема, когда земельные участки раздавались муниципалитетами «своим» фирмам. Многие участки простаивали или перепродавались по высокой цене, то есть ими попросту спекулировали. Сговор застройщиков теоретически возможен, но в условиях неэффективной реализации дорогого элитного жилья он вряд ли имеет смысл. Конечно, если один из застройщиков повышает цены, и у него покупают квартиры, то другие тоже не хотят продавать по прежней цене. Стоит также сказать о вкладе в удорожание жилья риелторов, которые скупают квартиру на этапе строительства и у которых больше возможностей купить жилье, а потом перепродают ее по более высокой цене. Инвестиционные покупки, безусловно, влияют на рост цен. В Екатеринбурге активный интерес к инвестпокупкам жилья проявляют тюменцы. Налоговое регулирование рынка, которое сейчас обсуждается, в какой-то степени позволит сократить количество таких сделок.
Вы уже оговорили роль государства в решении задачи повышения доступности жилья. То есть государство все же должно регулировать рынок?
На этот счет существует несколько мнений. Одно из них – государство не должно вмешиваться в регулирование рынка, так как более 80% жилья строят частные компании. Если государство начнет вмешиваться, рынок может обрушиться. С другой стороны, задача государства – создать условия для приобретения жилья социально незащищенными слоями населения. Речь идет о строительстве доходных домов, о чем сейчас много говорят, либо о социальной аренде, либо о каких-то других механизмах поддержки. Многие эксперты отмечают, что жилищный нацпроект запустили раньше времени, не продумав социальную поддержку, вопросы, связанные с дефицитом стройматериалов и земельных участков. Поэтому возникает опасность возвращения к советской практике приписок к отчетности по строительству жилья.
Как в Европе решается проблема повышения доступности жилья?
В Европе в цене не сама недвижимость, а земельные участки. Есть понятие морального и физического износа жилья. У нас если строят, то строят на века. В Европе к этому гораздо проще относятся: у человека есть земельный участок, он строит недорогой домик, спустя какое-то время его сносит и строит новый. Большинство семей в Европе живут в кредит или снимают жилье. Россияне пока не считают жизнь в кредит или аренду жилья привлекательными.
