В. В. Карташев : "Реабилитация старого жилья – стратегическая задача развития Екатеринбурга"

Условия жизни горожан в значительной степени определяют как здоровье, семейное благополучие, социальный микроклимат в доме, так и уровень работы органов власти города. Улучшение качества жизни населения является главной стратегической целью развития Екатеринбурга, в рамках которой сегодня уже разработаны, утверждены и успешно реализуются разносторонние программные проекты, в том числе стратегический проект «Реабилитация старого жилья».

Он был разработан с целью решения проблемы ветхого и аварийного жилья в Екатеринбурге в районах неперспективной застройки, которые по причине отдаленности от центра города являются коммерчески непривлекательными для предприятий­застройщиков. За период реализации проекта — с 2004 до 2015 года — планируется реабилитировать порядка 50 жилых домов, что позволит увеличить объем жилья после реабилитации в три раза и, соответственно, обеспечить качественным новым жильем 1260 семей.

Стратегическим проектом предусмотрена комплексность решения проблемы, вследствие чего реабилитации подлежат не единичные дома, а целые кварталы. В частности, завершена реабилитация жилого квартала в микрорайоне Уктус (ул. Походная, 63, 67); до конца 2007 года планируется завершить работы в последних жилых домах в квартале Вторчермета (ул. Селькоровская, 10а, 12, 14, 16); ведется реабилитация квартала ул. Ломоносова — Калинина — 40 лет Октября — Кировградская в районе Уралмаш и планируется в конце 2007 года начать работы по отселению жителей одного-­двух домов квартала по ул. Инженерной в микрорайоне Химмаш. До конца 2008 года планируется провести реабилитацию жилого дома по пер. Коллективный, 6, обрушившегося в марте прошлого года.

Стратегический характер проекта предполагает корректировку списка жилых домов. Включение и исключение из проекта каких­либо объектов может происходить либо в результате официально выраженных пожеланий жителей старого дома, либо по возникшей острой необходимости. Решение о включении в настоящий проект принимается только при условии согласия на реабилитацию не менее 50% жителей дома.

К финансированию стратегического проекта «Реабилитация старого жилья» привлекаются средства городского и федерального бюджетов, а так же средства граждан, желающих приобрести квартиры в новых домах и прочие внебюджетные инвестиции. При этом жителям старых домов, которые подлежат реабилитации, предлагаются льготные условия финансирования строительства квартир: наниматели старых жилых помещений могут заключить договор по цене за квадратный метр существенно ниже рыночной и с рассрочкой платежа на срок до 3,5 лет; жилые помещения собственников принимаются в зачет рыночной стоимости квартир в реабилитированном доме.

В реабилитации жилого дома могут также участвовать прочие инвесторы — граждане и юридические лица, не проживавшие в реабилитируемом доме до начала процесса реабилитации. В зависимости от условий участия в реабилитации инвестор имеет право:

• Заключить договор долевого участия с условием передачи собственного жилья в качестве паевого взноса в долевое строительство.

• Заключить договор долевого участия на льготных условиях с предоставлением жителям ветхого дома жилой площади, по возможности равноценной занимаемой в реабилитируемом доме. Это условие позволяет обеспечить жильем жителей старого дома, не желающих или не имеющих возможности участвовать в строительстве новой квартиры. Кроме того, в большинстве случаев нанимателям, отселенным из реабилитируемого дома, предоставляется жилое помещение в собственность.

• Заключить договор долевого участия в реконструкции жилого дома. Предполагается свободная продажа квартир на рынке недвижимости, оставшихся в доме после заключения договоров со всеми желающими жителями старого дома.

Доля бюджетных ресурсов в финансировании стратегического проекта «Реабилитация старого жилья» зависит от нескольких показателей. Так, необходимо учитывать стоимость работ по реабилитации, которая определяется на основании сводного сметного расчета, утвержденного Заказчиком­застройщиком. Кроме того, обращается внимание на соотношение площади, необходимой для жителей ветхого дома, и площади, подлежащей продаже прочим лицам, заключившим договоры долевого участия в реконструкции данного жилого дома. Также важным фактором является количество семей и человек, проживающих в ветхом жилом доме.

Исходя из этих же показателей, рассчитывается объем внебюджетного финансирования, устанавливается цена за 1 кв. м. для жителей дома и для прочих инвесторов. В случае снижения доли одного из бюджетов финансовая нагрузка распределяется между остальными инвесторами­участниками проекта.

Реабилитация старого жилья, являясь стратегическим направлением в развитии города, предлагает доступный как для бюджета города, так и для жителей старых домов, способ приобрести новое комфортное жилье, обновить облик городской застройки. Эта задача проекта достигается за счет применения новых эффективных технологий и материалов и повторного применения ранее разработанных проектов, проектных решений, типовых узлов.

В рамках настоящего проекта применяется новая строительная технология возведения монолитных железобетонных стен с использованием блочной системы АRXX. Несъемная пенополистирольная опалубка строительной системы ARXX является экономичным материалом с точки зрения строительства и эксплуатации домов за счет энергосбережения.

Важным аспектом при строительстве и реконструкции жилищного фонда является обязательное проведение энергосберегающих мероприятий. При строительстве жилых домов помимо устройства общедомового учета тепло­ и энергоносителей в каждой квартире устанавливаются счетчики холодной и горячей воды, тепло­ и электросчетчики.

Преимущества проекта «Реабилитация старого жилья» делают его значимым не только для муниципальных властей, но и для горожан, которые живут в старых деревянных трущобах городских окраин.

Особое значение имеет проблема, связанная с отселением жителей из старых домов, подлежащих реабилитации. На период проведения работ по реабилитации ветхого жилищного фонда жители после заключения договоров долевого участия в восстановлении своих домов временно отселяются в городской маневренный жилищный фонд. Зачастую ограниченность маневренного фонда становится причиной задержки сроков начала работ на новых объектах реабилитации. Особые ситуации, связанные с отселением и заключением договоров, решаются судебными процессами, которые, как известно, требуют значительного времени.

Приведенный опыт решения проблемы реабилитации старого жилья является по оценкам специалистов и жителей Екатеринбурга, перспективным образцом стратегического альянса структур власти и населения в достижении общей цели — благополучия нашего общества.