Строительная компания «Сторинг» перепрофилировала здание торгового центра NEBO под офисное здание. Этот случай стал прецедентом — кризис нехватки арендаторов для торговых площадей уже наступил, и эксперты не исключают, что подобные ситуации в Екатеринбурге повторятся.
Компания «Сторинг» (владеет мебельным центром «А2» на Ботанике) начала строить ТЦ NEBO в 2005 г. Планировалось, что ТЦ откроется в августе-сентябре 2007 г. и будет работать в сегменте «выше среднего», на уровне ТЦ «Универбыт» и ТЦ «Гермес Плаза». Но в июле этого года планы владельцев резко изменились, и они решили перепрофилировать ТЦ в офисный центр. Ирина Ямаева, директор БЦ NEBO, пояснила «ДК»: «Пока здание строилось, в сегменте, на который мы рассчитывали, произошло насыщение — торговых площадей стало больше, чем компаний-арендаторов. Проанализировав ситуацию, мы поняли, что сдавать площади под офисы для нас выгоднее».
Перестраивать или менять отделку существующего восьмиэтажного здания общей площадью 10 тыс. кв. м инвесторы не намерены, реконструкция заключается в том, что открытые пространства будут поделены офисными перегородками. Как оценивает Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин холдинга», компании потребуется изменить систему кондиционирования и вентиляции, структуру кабельных систем, которая позволит оборудовать рабочие места. По словам г-жи Ямаевой, несостоявшийся ТЦ станет бизнес-центром класса В+. В нем планируется разместить около 25 арендаторов — представительств московских и иностранных компаний, первый этаж отдадут банку, цокольный используют под паб.
В качестве причины внезапного перепрофилирования эксперты называют ошибки в следовании выбранной концепции. Центр проектировался в формате универмага (магазины объединены в единое торговое пространство, клиенты рассчитываются за все покупки в общей кассе на выходе), который в нашем городе не был широко представлен. NEBO должен был развивать этот формат одним из первых. Но для него выбрали неправильное расположение, полагает г-н Бриль: ТЦ находится в районе Зеленой рощи, где пешеходный и транспортный трафик невысок, а следовало строить в месте с высокой проходимостью. Как поясняет Алексей Клименко, генеральный директор УК RED, поскольку место «тихое», менеджменту проекта нужно сразу заключить договор с якорным арендатором, который смог бы привлечь посетителей. «Но в ТЦ NEBO из-за малой площади разместить якоря было сложно. Повторить феномен «Универбыта», который работает в премиальном сегменте, находится в отдалении от проходимых мест, обладает скромной площадью, — маловероятно: сейчас арендатор может выбирать из нескольких довольно крупных проектов и не станет тратить ресурсы на раскрутку небольшой площадки», — уверен г-н Клименко. Как полагает Андрей Бриль, был и другой вариант — на этапе создания концепции заключить договор с консалтинговыми компаниями, специализирующимися на брокеридже. «Если владельцы ТЦ NEBO это не сделали, вероятность заполнить торговые площади изначально не превышала 5%», — убежден он.
Правда, при адекватной ценовой политике, прогнозируют эксперты, площади БЦ NEBO будут востребованы. По информации УК RED, существующие бизнес-центры этого сегмента заполнены практически на 100% и спрос на офисные площади классов А и В, расположенные в центре города, сохранится высоким до 2011 г. «Собственнику, безусловно, выгодно после перепрофилирования присвоить объекту максимальную классность (А или В+). Но будет ли БЦ действительно соответствовать заявленному классу — большой вопрос. Впрочем, профессионализм арендатора растет быстро, завышать классность объекта становится все сложнее, и в любом случае БЦ будет сдаваться по реальной рыночной стоимости», — подытоживает Алексей Клименко.
Перепрофилирование ТЦ в офисный центр г-н Бриль считает прецедентом: в ближайшие несколько лет за БЦ NEBO последуют и другие — небольшие ТЦ, которым не удастся заполнить свои площади арендаторами.
