Свердловское агентство ипотечного и жилищного кредитования (САИЖК) предложило правительству области принять программу социальной поддержки граждан, претендующих на получение ипотечных кредитов. Рассчитано данное предложение на часть бюджетников, а также на иные категории заемщиков – например, на переселенцев из других государств.
Механизм поддержки предлагается следующий: субъект федерации либо выделяет средства на первоначальный взнос, либо компенсирует часть процентной ставки по кредиту. Все это предполагается осуществлять в рамках федеральной программы «Жилище», которая помогает САИЖК оборачивать более значительные объемы средств: если сделка стандартная, она рефинансируется, то есть федеральное Агентство выкупает закладную, компенсируя регионалам затраты. В прошлом году, говорит руководитель САИЖК Александр Комаров, таким образом было привлечено 1, 071 млрд рублей.
Раньше областные власти работали через фонд индивидуального жилищного строительства, который предоставлял бюджетникам рассрочку по кредиту на 20 лет под 1-3 % годовых. Отсутствие возможности в рамках фонда рефинансировать кредиты сильно ограничивало количество «счастливчиков», которые могли воспользоваться льготным кредитом. В свете же национального проекта нам надо существенно увеличивать количество жилья, реализуемого по ипотеке. В планах области это предусмотрено: к 2010 году должно выдаваться 30 тысяч кредитов ежегодно. Для сравнения: в 2006 году был оформлен 3581 кредит (в этой цифре не учтены данные ведомственных программ). В этом году число кредитов должно вырасти до 5 тысяч. Александр Комаров надеется, что этого рубежа удастся достичь, хотя в июне число кредитов несколько сократилось по сравнению с маем: 271 против 293.
Достигать плановых показателей область собирается в том числе и с помощью федеральных денег: на днях правительством был рассмотрен план мероприятий по развитию ипотечного кредитования на территории области, который необходим для получения федеральных средств под программу «Молодая семья». Бюджетные деньги пойдут на льготирование молодых получателей ипотечных кредитов.
Льготы для молодежи предусмотрены те же, что и для бюджетников: оплата первоначального взноса либо компенсация процентов по кредиту. Правда, выделяемые средства в размере 400–500 тысяч рублей молодым семьям возвращать не придется (на эти цели в бюджете области предусмотрено 350 млн рублей), а квадратный метр в специально построенных домах будет стоить порядка 24-25 тысяч рублей.
Столь невысокая цена вытекает из постановления правительства № 150, которое предоставляет государственные гарантии по заимствованиям строительным организациям – под эту гарантию (обеспечение) последние получают средства в банке под льготный процент. Несмотря на то, что 80 % жилья застройщики продают молодежи и бюджетникам по льготной цене и лишь 20 % реализуют на рынке, им это выгодно, полагает Александр Комаров: государственный заказ освобождает от головных болей, связанных с реализацией.
Правительство профинансировало строительство одного дома для молодежи в Екатеринбурге, а также в Нижнем Тагиле, Каменске, Краснотурьинске и Первоуральске. В 2008 году количество домов в областном центре может возрасти до 3-5. Счастливчиков, которые будут жить в них, отбирает молодежный департамент областного правительства по ряду критериев: претендентам должно быть меньше 30 лет, они должны нуждаться в жилье – причем встать на учет раньше 1 октября 2005 года, иметь справку, подтверждающую платежеспособность, от банка либо Агентства.
По данным Комарова, 50 екатеринбургских семей уже прошли оценку платежеспособности в САИЖК. В ближайшее время должен пройти конкурс среди банков, которые будут обслуживать средства, направляемые на субсидирование.
Впрочем, начальник отдела обслуживания физических лиц филиала ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» в Екатеринбурге Марина Никитина утверждает, что предложения от правительства поучаствовать в обслуживании льготных программ поступают регулярно, но все упирается в цену вопроса. Банки, естественно, не хотят работать себе в убыток, а потому всегда очень скрупулезно рассматривают условия, предлагаемые властями.
Снижать ставки по кредиту ниже общерыночных банки не хотят, но и проигрывать САИЖК борьбу за клиента тоже не желают, поэтому рынок зачастую подталкивает их предлагать программы более интересные, чем у САИЖК. Если в 2006 году банки, по словам генерального директора КБ «Ярмарка» Дмитрия Гусева, конкурировали за счет сервиса, быстрого оформления кредита и т.п., то сейчас упор сделан на уменьшение сборов и комиссий, предложение более выгодных условий для определенных заемщиков: например, отсутствие первоначального взноса и т.д.
Александр Комаров считает, что выдача кредитов при нулевом первоначальном взносе – это большая глупость. Малоимущим, полагает он, вообще не надо выдавать ипотечные кредиты: если у человека нет средств на накопление, то он не сможет и погашать кредит. Кроме того, банк оставляет за собой право изменить условия кредитования, повысив кредитную ставку.
Дмитрий Гусев, однако, не припомнит, чтобы хоть один банк ухудшил условия кредитования – обратные случаи происходят сплошь и рядом. Самого риэлтера занимает несколько другое: «Периодически пиарятся всяческие программы. Да, федеральная программа «Молодая семья» есть, но, насколько мне известно, никаких кардинальных шагов, которые бы перевели ее в практическую плоскость, не делается. Практическая плоскость в моем понимании – это когда она станет достаточно массовой. Пока это лишь планы. Какой в итоге получится результат, неизвестно. Все будет зависеть, во-первых, от того, какая сложится ситуация на рынке в момент реализации программы; во-вторых, от того, как она будет конкурировать с предложениями, имеющимися у коммерческих банков; наконец, от размера кредитного портфеля».
Риэлтер убежден, что льготная цена квадратного метра – это путь к злоупотреблениям. «Честно скажу, – недоумевает Дмитрий Гусев, – с трудом понимаю, как нерыночное предложение будет работать на нашем общем рынке. По-моему, это всегда приводит к злоупотреблениям. Я не говорю здесь про взятки. Всегда найдутся лазейки, с помощью которых нерыночное предложение можно сделать полурыночным: например, оформить через третьих лиц и т.д. В результате многие, кому надо, не получат жилье, зато в список попадут те, кто не должен туда попасть».
Дмитрий Гусев убежден, что в первую очередь надо думать не о 1000 семей, которые, может быть, уже в этом году получат льготное жилье, а о всем рынке, чтобы сделать жилье более доступным. Сделать доступным – значит больше строить. Чем больше будет предложений, тем интереснее станут цены для рядовых граждан, полагает эксперт.
